De nombreux investisseurs se fient à la rentabilité brute pour juger l’intérêt d’un bien immobilier. Mais seule la rentabilité nette permet d’évaluer réellement la performance financière d’un projet locatif, en prenant en compte tous les frais et charges à anticiper.
La rentabilité brute, un indicateur trompeur
La rentabilité brute se calcule simplement :
(Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100
Mais ce chiffre ne tient pas compte de nombreuses dépenses qui peuvent impacter sérieusement la rentabilité réelle.
Les frais à ne pas oublier pour calculer la rentabilité nette
Pour obtenir une vision plus précise, il faut déduire :
- Les charges de copropriété non récupérables, qui peuvent être élevées (ascenseur, syndic, travaux d’entretien…)
- La taxe foncière, à la charge du propriétaire, et en hausse constante ces dernières années
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence
- Les travaux d’entretien ou de remise en état entre deux locataires
- L’assurance loyers impayés (GLI), souvent nécessaire dans les zones tendues
Certaines de ces dépenses augmentent plus vite que l’inflation, notamment la taxe foncière et les charges de copropriété. Cela doit être pris en compte dans une projection sur plusieurs années.
Exemple de calcul
Un studio acheté 120 000 € loué 530 €/mois semble afficher une rentabilité brute de 5,3 %.
Mais une fois déduits 900 € de taxe foncière, 1 200 € de charges non récupérables et 250 € d’assurance GLI, la rentabilité nette descend en réalité sous les 3,5 %.
Anticiper l’érosion de la rentabilité
Sur le long terme, les hausses régulières des taxes et charges peuvent rogner la rentabilité initiale. Il est donc prudent d’établir des projections avec une évolution annuelle de ces coûts (+3 à +5 %), pour ne pas être pris au dépourvu.
Conclusion : calculez toujours votre rentabilité nette
La rentabilité nette est l’outil indispensable pour comparer objectivement deux biens, ou juger si votre investissement sera réellement rentable après déduction de toutes les charges. Une bonne affaire sur le papier peut vite devenir un poids si ces coûts sont sous-estimés.